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ebbene, oggi tutto è cambiato. non per ultimi i prezzi degli immobili, arrivati dopo l'euro alle stelle.
fissato comunque il prezzo della casa e quanto dovrà essere l'intervento in proprio, vanno determinate tutta una serie di spese addizionali. Brevemento elencheremo i fattori da considerare per richiedere un mutuo prima casa:
a) PREZZO DELLA CASA, ossia quanto viene richiesto dalla parte venditrice.
b) AGENZIA IMMOBILIARE o sensale. Qualora ci sia questa mediazione le spese aggiuntive crescono già di una percentuale variabile tra il2 e 3% del valore della compravendita. Al compenso per l'agenzia immobiliare determinato moltiplicando l'aliquota richiesta per il prezzo della casa, va aggiunta l'IVA del 20%.
c) NOTAIO
Altra spesa viva e irrinunciabile, poiché per legge tutto passa dalla penna notarile. L'onorario del notaio per l'erogazione del mutuo prima casa e per registarre la compraventita immobiliare varia da provincia a provincia....diciamo comuqnue si attesta intorno a valori che oscillano da 4000 a 8000 euro (atto di compravendita per case da 200.000 a 600.000 euro di valore e accensione del mutuo immobiliare)
d) IMPOSTE E TASSE
Le imposte sull'acquisto della casa variano a seconda del soggetto venditore e della destinazione dell’immobile. In particolare, nel caso di acquisto di prima casa vi è la possibilità di godere di un regime fiscale agevolato che prevede il pagamento di imposte in misura inferiore rispetto alle aliquote ordinarie. Di seguito identifichiamo le imposte da pagare nelle differenti ipotesi:
1) Acquisto prima casa da venditore privato
- imposta di registro del 3%
- imposta ipotecaria fissa di 168 euro
- imposta catastale fissa di 168 euro
L'acquirente può richiedere che la base imponibile ai fini dell'applicazione delle imposte (registro, ipotecaria e catastale) sia costituita dal valore catastale dell'immobile. In tal caso (in ipotesi di acquisto di prima casa) il valore catastale sarà pari alla rendita catastale moltiplicata per 115,5 (nel caso di seconda casa la rendita catastale dovrà invece essere moltiplicata per 126)
2) Acquisto prima casa da impresa costruttrice
- IVA del 4%
- imposta di registro fissa di 168 euro
- imposta ipotecaria fissa di 168 euro
- imposta catastale fissa di 168 euro
3) Acquisto immobile ad uso abitativo non prima casa da venditore privato
- imposta di registro del 7%
- imposta ipotecaria del 2%
- imposta catastale del 1%
4) Acquisto immobile ad uso abitativo non prima casa da impresa costruttrice
- IVA del 10% (20% se immobile di lusso)
- imposta di registro fissa di 168 euro
- imposta ipotecaria fissa di 168 euro
- imposta catastale fissa di 168 euro
e) MUTUO
NOTA BENE: la banca al momento del mutuo ipotecario richiederà delle firme, tali da vincolare l'attore che stipula il contratto a rendere esattamente il doppio del valore richiesto. Ossia la banca vi chiederà un'ipoteca pari a 2 volte l'importo del mutuo concesso.
-L'erogazione del mutuo prevede delle spese di istruttoria: ossia tutti gli atti che servono a stabilire se il finanziamento debba o meno essere concesso. L'ammontare di queste spese solitamente oscilla tra lo 0.1 e lo 0.5 dell'importo richiesto.
-Poi abbiamo come visto le spese dovute al perito che su ordine della banca ha stilato la perizia estimativa. difficile dare un riferimento monetario...diciamo intorno ai 500 euro.
-Imposta sostitutiva: in caso di acquisto di prima casa è pari allo 0,25% dell’importo erogato. Nel caso di acquisto di immobili ad uso abitativo diversi da prima casa l'imposta è pari al 2% dell'importo erogato.
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Assicurazione obbligatoria: questa è la ciliegina, perché la banca costringe naturalmente a stipulare un contratto assicurativo contro incendio, eventi catastrofici, ecc... per l'intero valore dell'immobile e per la durata del mutuo.
Come si evince quindi PRIMA di decidere l'importo del mutuo da chiedere, a meno di non avere un pò di gruzzoletto extra da parte, conviene sempre fare bene i conti, per poi non trovarsi in sofferenza
Utilizzando il modulo excel allegato, se lo scaricate, troverete un sistema di calcolo atto a farvi capire meglio quanto richiedere per comprare casa, ossia importo del mutuo corretto considerando QUANTO vi serve per coprire l'importo della casa e quante spese accessorie avrete.
vedi foglio di calcolo (Excel): QUI
f) La scelta del TASSO DI INTERESSE
E qua sono drammi!!! Tasso FISSO o Tasso VARIABILE?
Nessuno potrà mai consigliarvi per il meglio perché le previsioni economiche in realtà sono prive di fondamento, si basano su calcoli statistici e tanta tanta immaginazione
Il tasso variabile conviene naturalmente quando i tassi stessi sono bassi. il tasso variabile ha anche il vantaggio di costare molto meno del mutuo a tasso fisso.
Si può prendere per buona una piccola regoletta: quando il Mutuo a tasso FISSo è intorno al 5% E' DA FARE perchè storicamente la letteratura finanziaria stima questo un ottimo rapporto....
Potete esercitarvi nel calcolare il tasso di interesse a voi più conveniente:
la formula dell'interesse è semplcissima:
Interesse=(capitale*giorni* tasso di interesse)/36500 - (anno solare. se usi l'anno commerciale dividi per 36000)
quindi il tasso di interesse sarà:
(Interesse*36500)/(capitale*giorni).
Il tasso di interesse dei mutui varia in questa misura: il TAN è il tasso annuo nominale, composto dall’indice di riferimento (Euribor, Eurirs..) oltre allo spread:
Tasso variabile – Euribor (Euro Inter Bank Offered Rate)
Tasso variabile – BCE (Banca Centrale Europea)
Tasso fisso – Eurirs (Interest Rate Swamp)
Nel caso in cui il tasso di interesse applicato nel corso dell’ammortamento supera la soglia stabilita trimestralmente dal Ministero del Tesoro, il tasso viene detto tasso usuraio. La legge n. 108/1996 ha stabilito alcuni criteri per la determinazione dei tassi oltre i quali viene definita usura.
INDICI DI RIFERIMENTO
EURIBOR: Le banche acquistano denaro. L' Euribor o Eurirs indica il costo pagato dalla bancaacquistano denaro dalle banche centrali o da altre banche al costo dell’Euribor o dell’Eurirs.
L’Euribor sommato allo spread costituisce il TAN da applicare ai mutui a tasso variabile Euribor.
BCE
E’ l’indice di riferimento del costo del denaro stabilito dalla Banca centrale europea. È un’alternativa all’Euribor
EurIRS
Eurirs (Interest Rate Swamp) viene solitamente usato per fissare il parametro dei mutui a tasso fisso. L’Eurirs sommato allo spread costituisce il TAN da applicare ai mutui a tasso fisso.
SPREAD
E' il GUADAGNO che ogni banca applica alla cifra prestata. e' quindi un ricarico che la banca fa sul denaro erogato come mutuo. lo Spread varia dallo 0.5 al 2.5%
TAEG (TASSO ANNUO EFFETTIVO GLOBALE)
Il TAEG rappresenta il costo totale del mutuo espresso in percentuale sull’ammontare del prestito concesso.
Il TAEG comprende tutta una serie di fattori:
-rimborso del capitale
-tasso di interesse di ingresso (se presente) e/o tasso di interesse a regime
-spread
-spese di istruttoria e perizia
-spese di riscossione dei rimborsi e di incasso delle rate
-spese di assicurazione obbligatoria sull’immobile (polizza scoppio e incendio)
-altre spese previste dal contratto necessarie all’operazione di finanziamento.
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